Vad är en bostadsrätt?

När du köper en bostadsrätt blir du medlem i en bostadsrättsförening. Den drivs av en styrelse. I en bostadsrättsförening kan du påverka ditt boende och hur föreningen sköts. Du får både rättigheter och skyldigheter som bostadsrättshavare.

Bostadsrättshavare är den som köpt en bostadsrätt

Som boende i en bostadsrätt ingår du i en bostadsrättsförening, även kallad brf, och har ett visst ansvar för ditt boende. Du ansvarar bland annat för bostadens golv, väggar och tak. Det är du själv som reparerar eller byter ut vitvaror som går sönder. Däremot har du inte ansvar för saker utanför lägenheten, till exempel trapphus, yttertak, fasad och lekplats.

Gemensamma funktioner behöver skötas om av föreningens medlemmar, de boende. Det går däremot inte att tvinga någon att delta i gemensamma aktiviteter eller i arbetsgrupper. Blir det för få som deltar vid exempelvis storstädning och liknade insatser får dessa tjänster köpas in från externa leverantörer. Det påverkar föreningens ekonomi och därigenom samtliga bostadsrättshavares ekonomi.

Bostadsrättsföreningens styrelse

En styrelse består av representanter för bostadsrättshavarna och de boende väljer styrelse till bostadsrättsföreningen vid föreningsstämman. Frågor som tas upp och beslutas om i styrelsen kan vara allt från ekonomisk förvaltning eller balkongbygge till snöskottning och gårdsstädning.

För att en bostadsrättsförening ska fungera väl krävs ett helhetstänkande. Det är mycket kring en fastighet som ska förvaltas – allt från ekonomi och teknik till fastighetsservice. Att ha en välskött bostadsrättsförening bevarar fastighetens värde. Föreningen kan köpa in de flesta tjänster som behövs.

Du kan själv vara med och påverka förvaltningen av bostadsrättsföreningens ekonomi och fastighet genom att engagera dig i styrelsen. Vill du inte vara med i styrelsen kan du engagera dig genom att komma med idéer eller lämna in ett förslag, som kallas motion, med lösning på ett problem.

Rättigheter och skyldigheter i en bostadsrättsförening

Styrelsen har i uppdrag att förvalta föreningen, men alla boende har gemensamt ansvar för att boendet blir så trivsamt och bra som möjligt. Det finns ett ekonomiskt såväl som demokratiskt värde i en väl fungerande förening där medlemmarna känner gemenskap och värdesätter föreningen.

Det här får du göra utan styrelsens tillstånd

• Måla, tapetsera och lägg golv
• Byt kylskåp, frys och spis
• Renovera ytskikt i kök och badrum

Det här får du inte göra utan styrelsens tillstånd

• Riva bärande väggar
• Ändra befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten
• Andra väsentliga förändringar

Det yttre underhållet

Föreningen, genom styrelsen, bär ansvar för det yttre underhållet i föreningen. I det ansvaret ingår bland annat att fasaderna är i gott skick, att gräset är klippt, att snöröjning sker, att tvättstugan och soprummet är städade och att gården och annan utemiljö ser trevlig och vårdad ut. Styrelsen kan förstås inte utföra allt det praktiska arbetet på egen hand. Antingen får föreningen hjälpas åt eller så köps tjänsterna in.

Kan jag bli av med min bostadsrätt mot min vilja?

Ja, du kan faktiskt bli av med din nyttjanderätt. Det gäller till exempel om du:

• Inte betalar din avgift.
• Utan samtycke eller tillstånd hyr eller lånar ut din lägenhet i andra hand.
• Orsakar upprepade störningar.
• Genom vårdslöshet vållar skada genom ohyra och inte anmäler detta till föreningen.
• Vanvårdar din lägenhet.
• Vägrar bostadsrättsföreningen tillträde till lägenhet, utan giltig ursäkt.
• Använder din lägenhet för brottslig näringsverksamhet.
• Stadgar för bostadsrättsföreningen upprättas i enlighet med bostadsrättslagen.

Det här ingår i bostadsrättsföreningens årsavgift

När du köper en bostadsrätt köper du rätten att använda en bostad i en fastighet. Du äger alltså inte själva bostaden utan blir istället medlem i en bostadsrättsförening, som i sin tur äger hela fastigheten. I fastigheten ingår marken, husen med bostäderna, alla gemensamma utrymmen, eventuella uteplatser och lokaler som butiker, kontor och garage.

Den månadsavgift som du betalar går till din bostadsrättsförening. Pengarna använder sedan föreningen till att reparera och sköta om fastigheten och allt som finns på fastighetens område. Vad som ingår i månadsavgiften för bostadsrätten är olika i olika föreningar.

I varje bostadsrättsförening finns det en styrelse som fattar beslut om den dagliga driften i föreningen. Styrelsen bestämmer vilken årsavgift ni i föreningen ska betala för bostadsrätten, så att de totala intäkterna täcker driftskostnaderna samt ger förutsättningar för föreningen att lägga undan pengar för framtida utgifter som till exempel stambyte och för att betala tillbaka på föreningens lån.

Avgiften för bostadsrätten ska täcka kostnader för det som ägs och förvaltas av föreningen. På så sätt betalar ni tillsammans för det som ni utnyttjar gemensamt.

Avgiften täcker till exempel kostnader för:

• städning av trapphus
• sophämtning
• gräsklippning och snöröjning
• löpande utgifter för drift och olika tjänster
• lån
• underhåll av fastigheten

Så bestäms avgiften för bostadsrätten

Din årsavgift representerar en andel av bostadsrättsföreningens kostnadsmassa. Din avgift som bostadsrättshavare beror alltså på hur stor andel av kostnadsmassan som du betalar. Kostnadsmassan i sig påverkas av förvaltningskostnader, elpriset och andra utomstående faktorer.

Det som kan skilja sig mellan olika föreningar är sättet som andelarna av kostnadsmassan räknas ut. Uträkningen kan till exempel ta hänsyn till kvadratmeterna i din bostadsrätt jämfört med övriga bostadsrättslägenheter i huset. Om det finns balkong, öppen spis eller om det ingår en tomt i upplåtelsen. Om du är nyfiken på hur årsavgifterna i din bostadsrättsförening fördelas kan du titta i din förenings stadgar. Avgifterna fördelas normalt utifrån insatser, andelstal eller kvadratmeteryta.

Hur kan du påverka avgiften i din bostadsrättsförening?

Du och dina grannar är medlemmar i en bostadsrättsförening som äger fastigheten. Det betyder att ni har stora möjligheter att påverka ert boende och att utveckla det precis som ni vill ha det. Tillsammans kan ni bidra till att hålla avgifterna på en rimlig nivå.

Många av kostnaderna går att påverka antingen genom sparsamhet och kostnadsbesparande investeringar eller genom medveten upphandling när det kommer till underhåll och reparationer av fastigheten.

Om bostadsrättsföreningens medlemmar så mycket som möjligt hjälper till med arbetet i föreningen, till exempel skötsel och underhåll av föreningens hus och tomt, kan föreningen minska sina kostnader och det kan i sin tur leda till att alla får en lägre månadsavgift.

Lån och skulder

Föreningens lån kan påverka den framtida månadsavgiften för bostadsrätten. I månadsavgiften är föreningens räntekostnader för lån och andra skulder inkluderade. Då kan en liten förändring i räntevillkor för ett stort lån betyda mycket för ekonomin och för medlemmarnas boendekostnader. I ett sådant läge kan det vara förnuftigt att ta ut lite högre månadsavgifter under några år, så att bostadsrättsföreningen går med överskott och kan samla kapital om något oförutsett inträffar.

Vilka avgifter får en bostadsrättsförening ta ut?

Föreningen får ta ut insats, årsavgift, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse. Föreningen får i övrigt inte ta ut andra avgifter som till exempel straffavgift av medlemmar som inte medverkar på gemensamma städdagar och inte heller vidarebefordra fakturor från störningsjourer. Däremot är det tillåtet att ta ut avgifter för till exempel tvättstuga, gym och föreningslokal, eftersom föreningen inte är skyldig att tillhandahålla något av detta.